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锦天国际:意外拖工 借机就涨2亿




作者:    house.hexun.com
CNETNews.com.cn
2007-08-30 17:39:09
关键词: 锦天 南路 开发商 容积率 手机大卖场 土地成本 交汇处 太升 开盘 国际

  近日某购房者致电本报,他为了购买锦天国际这个项目,等待了将近一年,而结果却是锦天国际一下涨到了8000多。张先生说:去年他就从各个媒体上看到锦天国际这个项目,由于他在泰升南路做手机生意,就有意购买一套锦天国际的住宅。今年初,当周边如正成.财富ID、信德鼓楼世家都在以5500多元的价格出售,他被锦天国际的工作人员告知:房子很快推出,请耐心等待。结果这一等就是半年,终于2007年6月23日开盘,价格在却在7200以上,比当初设想的5500多元高出一大截,到今天,锦天国际已涨到了8000多。

  从5500多元/平方米到8000多元/平方米,锦天国际是否走过了一个品质飞跃的道路,记者实地考察和采访诸多业内人士后,得出的结论是:涨价和品质关系不大,却和市场跟风行为相关。

  地段:噪音太大

  锦天国际位于太升南路与新华大道德盛路交汇处,处于东西沿线与南北沿线交叉口中心点。这个占地13.1亩的综合项目,有640户,容积率高达:8.49,有两栋住宅,400多户。住宅下面几层是未来的手机大卖场,记者站在锦天国际售楼部外,明显感觉到噪音问题比较突出。锦天国际所在的十字路口恰好是成都两条交通动脉(太升南路与新华大道)的交汇处,由于车辆过往发出的噪音,站在路口打手机都很难听清对方的讲话。

  产品:大杂烩

  楼下是手机大卖场,楼上住家,还有一栋是写字楼,这些产品的定位是中端还是高端,各种产品之间的脉络关系是什么?都是锦天国际难以回答清楚的问题,由于项目定位的混乱,所以开发商很含糊地提出了“泰升路封面建筑”,这样的口号。

  该项目仅住宅部分的总户数就有640户,而机动车位仅有407个,远远达不到需求。虽然还有非机动车停车位904个,但是有能力购买8000多元/平方米住宅的客户群中,又有多少是骑自行车上班呢?更何况还有上万平方米的裙楼商业配套,这些都需要大量的停车位。

  没有基本的生活配套,高容积率,基本无绿化,狭窄的楼间距,户型设计上也差强人意。对于价格在8000左右的楼盘,应该是当前成都房价的一个“楷模”,但在产品上记者却没有发现多少品质超群之处。

  开发商:

  晚卖半年 多赚两亿

  据知情者介绍,该开发商在2003年以前通过协议转让方式获得了锦天国际的土地,成本较低。公司原本计划年初开盘,和周边楼盘一起“新鲜出炉”,当时的价格也就是5500多元/平米;但锦天国际工程进度缓慢,迟迟不能开盘,不料赶上了楼市快速上升期,开发商也乘机把价格定得比较超前,以高于年初的价格50%左右销售。业内人士据此算了一笔帐,锦天国际晚销售半年,多赚了两个亿。

  业内人士指出:一个楼盘的成本在开始规划时,就基本就确定下来,土地成本、人工成本、管理费用等很难有大的改变,特别是占开发成本中30%左右的土地成本,很多开发商在拿地时是一个价格,在销售时又要考虑最新的土地价格定价,因此价格跟着不断上调,和实际成本偏离。

  楼市专家告诉记者,当一个楼盘的定价和他的成本偏离,几乎没有亮点和特色,就轻松卖上了8000元/平米,购房者发出质疑是一种理性的行为,确实没有必然去跟风此类“领涨楼盘”。

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